民事行政交叉案件审理及实践难题探析 ——王书华|律师党建|甘肃经天地律师事务所

民事行政交叉案件审理及实践难题探析 ——王书华

来源： | 作者： | 2017年9月14日（） | 打印内容

　　现在老百姓打官司可累了，1个房产纠纷就涉及3个诉讼，人民法院想减少老百姓的诉累，老百姓也盼望这样的官司也能“一并审理”，但因现行法律设置存在问题，法院在审理各类案件时，经常会遇到一些冲突情形，我们法律工作者，也倍感茫然。据报载，一家开发商与张某签订了一个合同，合同中约定把一套房子进行装修后住了进去，可是，不知是什么原因，开发商又把这套房子以30万元卖给了王某，并给王某办理了房产证，但当王某拿着房产证去看房子时，却发现张某住在里面，无奈，他只好把张某告到法院，要求法院判决张某搬出住房（民事侵权诉讼）。张某一看自己当了被告，也急了，就起诉了房地产登记部门，请求撤销王某的房产证（行政诉讼）。而在这一行政诉讼期间，张某又起诉开发商与王某签订的房屋买卖合同无效（民事合同诉讼）。

　　3个诉讼导致的结果是，民事侵权诉讼以等待行政诉讼裁判结果为由，裁定中止审理，行政诉讼以行政机关登记行为违法为由，驳回张某的诉讼请求，民事侵权审理最后以行政裁决为依据，驳回王某的诉讼请求。

　　3个诉讼实质只为解决一个问题，即房屋所有权到底归谁？但3个诉讼审理思路不同，就必然导致民事判决与行政裁决冲突的现象。这类案件目前在司法实践中有增无减，日益成为了老百姓打官司难及成为法官们所困扰的难题。

　　又据报载某市一家房地产公司“一女二嫁”，加之房管局违规登记，致使同一处商品房“归属“两家，一方持有售房协议，另一方持有房产证。一起涉及四方当事人，民事与行政交错的房产确权纠纷引发“民告官”案件。

　　2003年11月1日，某市某房地产开发公司以合同形式将一处商品房以9.1万余元的价格预售给市民万某。当月，这处商品房经两次转让出售给市民李某。随后房产公司在明知该房屋已售出的情况下，于2007年12月20日又将其以8.6万元的价格出售给市民赵某。2008年1月2日，赵某向某市房管局提交买卖合同，契税单，质量保证书，购房发票复印件，完税凭证等手续，申请办理该商品房的所有权登记手续，房管局于当月向赵某颁发了房屋产权证书。然而，因此处商品屋以出售并转让给李某，赵某虽然办理了房产登记手续，却不能入住。此后，赵某要求李某腾出房屋果，提起民事诉讼，要求李某停止侵害返还房屋并赔偿损失。

　　2009年11月，某区法院作出民事判决。认为李某居住使用此房屋有合同依据，不存在侵权的事实，致向赵某诉求。赵某提出上诉，某市中级人民法院审理认为，李某占有房屋是基于房屋买卖合同，在该合同未被双方变更或解除，也未经依法认定无效情况下，李某虽没有取得房屋所有权证，但取得了依此合同享有的债权保护遂驳回赵某的起诉。

　　掏钱买来的使用了四五年的房子却被登记给别人，还让自己惹上官司，李某觉得气不打一处来，后李某提起行政诉讼，要求撤销某市房管局为赵某颁发的房屋所有权证，房产公司用“一房二卖”也成为了被告。某区人民法院审理认为，某市房管局在赵某未提交房屋权属证书情况下，又未对涉诉房屋权属是否存在争议，四至面积是否清楚进行严格审查核实，向赵某颁发的房屋产权证事实不清，证据不足，程序违法，判决撤销某市房管局为赵某颁发的房屋产权证书。

　　笔者也遇到过民事，行政交叉案件在处理中的难处或难题，而人民法院也只能在程序上叫当事人选择分别诉讼方式而不能将民事，行政案件一并审理。这不但给当事人造成了不必要的诉累，同时也增加了人民法院的诉讼成本。这起案件的基本案情为：商某与赵某在婚姻关系存续期间共同出资10万余元向沈某购买了一套房屋，双方为此签订了一份房屋买卖合同，但该房屋产权未过户，后因商某与赵某离婚诉讼，在分割夫妻共同财产及该房屋的归属时，人民法院根据有关司法解释的规定，将该房屋在未办理房屋所有权证手续的情况下，判有商某和孩子共同居住使用。但由于一方不服离婚诉讼的一审民事判决，上诉后此案在被发回重审期间，另一方当事人伙同原房主沈某及这一方当事人的亲属，经过在私下相互串通，在本案发回重审后，又签订了一份房屋买卖合同，并以此违法行为下所签订的房屋买卖合同与原房屋沈某共同到房地产管理部门进行买卖过户登记，这时被商某发现，并向房地产管理部门进行了告知，商某还通过人民法院要求对这套住房向人民法院申请财产保全，但十分令人震惊的是，这套住房的所有权，还是在诉讼期间被违法的过户在与沈某后签订了那份房屋买卖合同的那一方当事人，并造成原商某夫妻共同财产的房屋财产被违法转移于他人名下。

　　商某为了维护自己的合法权益，在向某房管局交涉未果的情况下，对原房主沈某和已“取得”现住房屋的所谓所有权人焦某，提出了民事诉讼（确认双方诉签房屋买卖合同无效），要求原房主沈某履行向商某对该涉争房屋的买卖过户义务。并赔偿给商某造成的有关经济损失,焦某提出反诉认为商某侵权要求商某腾房等。此案经人民法院一审审理确认沈某与焦某所签房屋买卖合同无效，并驳回焦某的全部反诉请求。

　　笔者认为，该案与前列所述案件有异曲同工处，虽个案某些方面情况不尽相同，但就本案讲，商某花钱10余万买了别人的房屋，已经居住使用近5年了，由于某些方面的原因，该房之后一直未办理相应的房屋买卖过户手续，后又由于原房主为他人相互串通，又签订了一份虚假的房屋买卖合同，并在已告知有关房地产管理部门后，在离婚诉讼案的诉讼期间，该房被违法过户他人名下，应归自己所有房子而被他人所有。作为当事人商某只能通过打官司，才能把属于自己的房屋合法房屋权益夺回来，争回来。

　　为什么房屋登记产生民事与行政交叉诉讼增多呢？因为物权登记本身的复合性决定了其必然产生民，行交叉问题。就房屋登记来说。各国的房屋登记机关公权力机关，但登记保障的是民事主体不动产交易的法律效力，不动产物权登记涉及了民事，行政交叉问题有几个特点，一是两者都是建立在同一标的物上的权利义务纠纷，二是这种交叉又源于在同一标的的物产生后的三方利害关系人，即房屋登记机关。登记本上的权利人，实际民事权利人或所有权人，三是其物权的直接源于民事法律关系和行政法律关系，四是在发生纠纷或诉讼时，属于不同法律事实和法律关系。

　　对于这类民事行政交叉的案件，法院在审理其中一种案件时。可根据当事人的申请由同一审判组织依据不同的诉讼程序对相互交叉的另一种案件一并审理并作出裁判，只有可减少当事人的诉累，更好的带给审判成本，更有利于诉讼的保障。

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