一、找房时的法律风险和注意事项

买房前，找房是一项非常重要的任务，购房者可以通过网上找房和现场找房两种途径。那么，我们在找房的时候必须要注意以下几点：

1、网上找房

（1）房屋信息问题

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”购房者基于网上公布的信息选择购买房屋，则应当提前截图做好证据保全，以备日后签约核对和维权之用。

（2）房源真实性问题

除非正规的销售平台，一般的网络销售基本没有虚假房源的赔偿承诺。也就是说，当购房者在网络平台上交纳了所谓看房诚意金等费用后，现场才被告知没有该房源，或者只有同一小区或同一地段的其他房源，则由此产生的损失会较难索赔，大家一定要有防范意识，切勿上当受骗。

2、现场找房

（1）对于买新房，特别注意：交易对象。一手房是和开发商交易，但往往由房产中介推销。此时一定要清楚自己向谁买房，谁拥有这套房子，谁有权卖给你？要特别留意带你看房的销售人员是否是开发商或其授权的人员，在带你签署有关文件的时候是否在开发商的销售中心进行，还是在外面的咖啡馆或者所谓办公室进行。如果相关的行为都不在开发商的授权或知情的范围之内，则很大可能是一些中介利用楼盘的销售信息进行合同欺诈。

（2）对于二手房，特别注意：签署居间服务协议。除了购房者最为关心的房源和房价之外，二手房的交易最为显著的交易特征就是签署居间合同服务。购房者可以委托一家或多家中介提供居间服务，但要特别留意一些中介公司提供的“专属委托服务”。该类服务内容将排除购房者对其他中介和其他交易机会的选择权，如果稍有不慎，则可能让购房者在很长一段的寻找房源过程中丧失交易机会、利益受损。因此，购房者在与中介公司签署居间服务合同时需要特别留意居间服务的提供方式，以及居间服务的时间期限等等。

二、在购买新房时的法律风险和注意事项

1、悉知购买条件，要合法、理性购房

购房者在购买新房前，需要悉知购买房子的条件，了解限购和限贷政策往往是关键点！不少开发商或者中介为了将房子卖出，常常会介绍不符合限购或限贷政策的购房者“走后门”或“打擦边球”，以违法的方式获得购房资格。

根据《合同法》第五十二条的规定，此类的“委托合同”不仅因触犯法律和社会公共利益而无效，甚至可能导致购房者自身被追究法律责任。而且此类情形下购房者一般都是把一笔费用支付给某个销售人员，在开发商或者中介公司对此事不予认可，又没有其他证据证明收款人是代表公司行为的话，则会大大增加维权的难度。故建议购房者购房前先了解一下当地的限购和限贷政策，要合法、理性购房，不要被相关人员蒙蔽。

2、购房的交易对象必须是开发商

在购房的交易时，交易的对象必须要搞清楚！在一般情况下，开发商才是与购房者达成并签署商品房买卖合同的唯 一合法主体。

因此，在买房过程中要特别留意签署的文件、合同有没有开发商的公章或合同专用章。如果只有中介公司的印章或者自称销售代表的个人签字，按照合同相对性原则，该份文件或协议的法律效力将有可能不约束开发商，若届时该协议不能得到履行，购房者则很有可能无法要求开发商承担相关责任。

3、 “五证齐全”是保障

根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第七条，商品房预售必须取得当地房地产管理部门颁发的《预售许可证》，而取得《预售许可证》之前必须有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用证》，在购买一手房时，上述就是常常所说的“五证齐全”。

且根据规定，商品房预售现场需要对五证进行公示，如开发商没有现场公示的，购房者可以要求开发商出示，以了解所购房屋是否符合预售条件。

4、辨别诚意金、订金、定金的区别

“诚意金”一般是出现在一手房在预售之前的认筹阶段，即购房者以支付一定的款项获得在预售之后购买商品房的资格。故购房者在商品房预售之后放弃该购买资格，是可以要求开发商全额退还的，如果双方约定在此种情形下诚意金将被开发商没收或者只是部分退还，则该诚意金实质上已经具备定金或者保证金的性质。

“订金”与“诚意金”的法律性质是基本一致的。如果相关合同或者收据明确购房者支付的款项为“订金”，则购房者在没有其他条件的约束下，是可以请求全额退还并终止法律关系的。

“定金”是《合同法》第一百一十五条规定的是对合同履行的一种担保方式。在商品房买卖的情形下，若购房者一方不履行支付房款等义务构成违约的，按定金罚则，购房者无权要求返还定金；而作为收受定金一方的开发商不履行约定的义务构成违约的，则应当向购房者双倍返还定金。

5、查询房屋的登记状态

购房者在购买特定的商品房之前，可以要求开发商就该特定房屋出示不动产登记状态的证明文件，或者购房者可以自行到当地的不动产登记中心进行查询。该登记状态将可以显示该特定房屋是否存在司法查封、行政限制等不得进行销售的限制情形。

6、学会区分认购书和商品房买卖合同

认购书：认购书一般是开发商在与购房者签署正式的《商品房买卖合同》之前双方签订的协议，主要内容是：由购房者支付一笔款项（通常为定金），确定购房者将来购买的具体房屋，待具备签署正式商品房买卖合同之时，由购房者按照认购书的约定履行签约、付款、办理抵押贷款等义务的协议。所以，一般情况下，认购书的主要签署目的是让购房者可以在签署正式买卖合同之前锁定将来购买的房屋，对于开发商而言则落实了该房屋的销售状态。

商品房买卖合同：该合同是购房者与开发商就本次买卖签署的正式合同，通常情况下该合同将覆盖此前签署的所有协议内容。

根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

因此，商品房买卖合同是购房者和开发商各项权利义务履行的最终依据。

7、什么是“网签”？

所谓“网签”，是指开发商取得预售或现售的销售许可之后，当地的不动产主管部门为该楼盘在不动产登记中心官网上开设签约窗口，通过该窗口完成签约的过程。“网签”的流程是由开发商的工作人员在该网站上输入与特定购房者就特定房屋的所有交易信息，并在信息确认无误后在网页点击“备案”，“备案”后的合同不仅在不动产登记中心即有记录，且打印出来的合同还有“已网上备案”的水印（各地若有差异，以当地的为准），买卖双方即在该打印出来的合同上进行签署。该“备案”行为是与之后的银行抵押和办理房产证等手续联动，故该措施有效保护购房者的购房安全，避免了一房多卖等法律风险。

8、什么是格式条款？

根据《合同法》第三十九条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”

在新房的商品房买卖中，买卖合同都是网签的备案合同，除当事人特别约定外，这些合同的内容基本都是政府部门公布的格式模板，对双方的权利义务有较好的权衡。

对购房者而言，对自身权益影响较大的格式条款一般是与开发商另行签订的《补充协议》。该份补充协议可以对房屋的质量标准、交付标准等等涉及购房者重大利益的事项进行约定，甚至会对主合同的条款进行大幅度变更。而购房者往往会在签约之时忽略《补充协议》的内容，导致之后在合同履行过程中权益受损。

9、格式条款的救济？

如果出现格式条款对购房者不利该如何解决？根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”即如果提供格式条款的开发商不能证明对于免除或限制自身责任的条款对购房者进行了提醒和说明，则购房者可主张该条款无效。

10、签约要重点注意哪些点？

（1）核对身份信息。

（2）如果是与家人一起购买，各自的产权份额要填写清楚。

（3）房屋信息是否与认购书以及现场所示的文件一致。

（4）房屋购买价格以及支付方式是否与约定和银行同贷的数额一致。

（5）房屋的交付期限和交付标准。

（6）房屋的户型图是否与现场一致。

（7）签约完成之后，如果开发商不能现场盖章，建议对现场签约的材料复印一份留底，以备日后核对。

11、商品房买卖有没有最低的法定交付标准？

商品房买卖是存在最低的法定交付标准。在广东省，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用，商品房买卖合同约定的交付标准不得低于该标准；若低于该标准，购房者可以拒绝收房。由此发生逾期交付的，还可以追究开发商逾期交付的违约责任。

12、房产证是开发商办吗？

办理房产证属于双务行为。既要开发商履行提供办证资料的义务，也需要购房者清缴税费，并由双方共同申请办证等。故若是购房者单方不完全履行自身义务导致办证迟延的，不必然可以追究开发商的违约责任。

13、了解开发商赠送绿地、露台或空地问题

根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，如果开发商违反规划将业主共有的绿地、露台或空地许诺赠与特定购房者或由特定购房者专用的，即使双方买卖合同有约定也是无效的。

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